1. skutečně užitečné informace, které vám pomohou pochopit realitní trh roku 2022

Píše se rok 2021, žijeme druhým rokem v bláznivé době Covidu. Vlády tisknou peníze na rotačkách bez ustání, aby pumpovali do ekonomiky finance, které nejsou podloženy žádnou prací, akciemi, činností.  Sedíme doma, ale jíst musíme. Lidé jsou spokojení, mohou v klidu nakupovat a přitom být na "home-office". Mimochodem, na toto slovo jsem se stal alergickým, stalo se pro mě synonymem "neotravuj, mám pracovní dovolenou a nestíhám". V ekonomice je obrovské množství peněz a protože jsou nízké úrokové sazby a my češi máme v sobě geneticky zakódováno vlastnictví nemovitostí, tak je poptávka po nemovitostech obrovská.

Developeři prodávají dříve než kopnou do země, téměř jakákoliv nemovitost ze "second handového" trhu je prodána nejvyšší nabídce. Nemovitosti se v nabídce drží dny, maximálně týdny.  Konjuktura je velice příjemné období a myslíme si, že vydrží navždy. AU..NEVYDRŽÍ!!

 

Je rok 2022, šílenství končí, zlatá horečka opadá a nastupují první obavy a reflexe trhu a s tím i intervence ČNB. A na řadu přichází základní otázka, která visí ve vzduchu už nějaký čas. Klesají ceny nemovitostí? Mohou vůbec klesat? Vždyť nám média tvrdila, jak chybí desetitisíce bytů pro uspokojení poptávky! Podobnou informaci předávali i velice zkušení makléři a nedivím se. Nikdo si nedokázal představit koktejl důvodů, který by se mohl udát, aby k takové situaci došlo.

 

A nyní si dovolím vypůjčit text z mojí oblíbené knihy Stopařův průvodce po Galaxii: odpověď na základní otázku života, vesmíru a vůbec: klesají ceny nemovitostí? 

 

 

K 10/2022 registrujeme pokles cen nemovitostí oproti roku 2021 o 30% a bohužel není důvod, aby pokles cen nemovitostí nepokračoval.

 

Logicky hledáme paralelu, souvislosti ke kterým bychom mohli aktuální situaci přirovnat. Stalo se už něco podobného v minulosti? Ano stalo, v roce 2008 k nám byla ze severní ameriky importována tzv. hypotéční krize, která následně vedla k finanční krizi. V té době klesali ceny nemovitostí také, ale nikoliv tak progresivně. Pokles nominálních hodnot cen nemovitostí trval přibližně rok a půl. Trh to v té době také značně ochladilo. A i v této době byli vysoké úrokové sazby, ale co se zásadně změnilo v poskytování hypotéčních úvěrů jsou faktory DTI a DSTI, které popíšu níže.

 

Zjednodušeně řečeno, bankám v této době bylo jedno jestli po zaplacení měsíční platby hypotéčního úvěru budete zbytek měsíce jíst chleba s hořčicí, toto už neplatí.

 

V roce 2008 došlo k poklesu cen nemovitostí, který po cca 1,5 roce narazil na dno a 8 let trvalo, než došlo k návratu na původní nominální hodnoty.

 

 

zdroj: Český statistický úřad

 

Důvody, které vedou k poklesu cen je více, některé mají přímý dopad, jiné se vážou na důvody nadřazené a akcelerují pokles cen. Vcelku velká část obyvatel a prodávajících chápe, že zvyšování úrokových sazeb má přímý dopad na snížení poptávky. Protože poptávka od přelomu roku 2021 je opravdu o cca 50%-80% nižší podle lokality. To může zdánlivě vést k dedukci, že prodej bude trvat "jenom" déle. Tak to bohužel není a důvody vysvětlím následně.

 

Jak jste si určitě všimli, snažím se tento článek psát v lidské formě bez složitých makroekonomických analýz, bohužel v této části budu muset použít určité odborné výrazy a výpočty. Nikoliv proto, abych uspokojil svoje ego, ale proto, abyste si mohli následně tyto informace dohledat a potvrdit.

 

Ve zjednodušené formě je důvodů 6

 

Už jsem zmiňoval obecné povědomí o výši úrokových sazeb, ovšem z mého pohledu jsou mnohem důležitější parametry DTI a DSTI (DSTI - výše dluhové služby k příjmům žadatele, debt service-to-income, nebo DTI - výše celkového zadlužení k příjmům žadatele, debt-to-income. Tyto parametry zjednodušeně říkají do jaké míry může být žadatel o hypotéční úrok zadlužen.

 

Pro názornost přikládám modelaci virtuální nemovitosti pochopení stavu na realitním a hypotéčním trhu.

 

Nemovitost v hodnotě 8.000.000,-Kč (vcelku běžná hodnota pro Prahu, Střední čechy a větší města jako Brno, Liberec, Plzeň).

 

Nemovitost: Rodinný dům

Kupní cena: 8.000.000,-Kč

LTV: 80%

Vlastní prostředky: 1.600.000,-Kč

Hypotéční úvěr: 6.400.000,-Kč

Úroková sazba: 6%

Doba splácení: 30 let

Fixace: 5 let

 

 

 

Doplním ještě jeden výpočet, aby bylo patrné proč limity DTI a DSTI existují, v tabulce jsou obsaženy položky, které pořizujeme například jednou ročně a jejich hodnota je rozprostřena do 12 měsíců. 

 

Měsíční splátka hypotéky: 58.500,-Kč

Měsíční náklady (jídlo): 30.000,-Kč

Měsíční platba záloh - Elektrická energie (6,-Kč/kWh): 12.000,-Kč (tepelné čerpadlo)

Měsíční náklady - nafta/benzín: 5.000,-Kč

Měsíční spoření - dovolenou u moře: 5.000,-Kč

Měsíční spoření - dovolená na horách: 3.000,-Kč

Měsíčně - rodinný výlet: 2.000,-Kč

Měsíčně - nová pračka, lednička, sušička, myčka: 1.500,-Kč

Měsíčně - životní pojistka: 3.000,-Kč (jedna osoba)

Měsíční náklady: 120.000,-Kč

 

Každému bych přál, aby měl alespoň takovouto životní situaci, ale je vidět jak nastavené limity hlídají dostatek financí pro ostatní náklady. Samozřejmě, můžeme se bavit o věcech zbytných, ale z mého pohledu je důležité, abychom neplatili pouze hypotéku a nemohli vzít rodinu na dovolenou, na večeři, do kina, na výlet. To potom nežijeme pro rodinu, ale pro danou nemovitost a to není dle mě správné.

 

Ceny energií zdánlivě nemají pro mnohé důvod na cenu nemovitostí, opak je pravdou. Lidé logicky musí počítat s náklady, které ponesou u dané nemovitosti. Lidé, pokud se rozhodnou koupit nemovitost, tak čím dál častěji dávají důraz na energetickou náročnost budovy. V minulosti mnohými nenáviděný PENB získává čím dál větší důležitost a aby také ne. Lidé aktuálně přemýšlí nad tím, že si pořídí úspornější lednici, která za rok ušetří 2.000,-Kč oproti staré lednici. U nemovitosti se bavíme o řádově vyšších úsporách.

 

Aktuálně se hodně mluví o zastropování cen energií na 6,-Kč/kWh, to číslo vypadá jako nízké že? Ale dejme si ho do souvislostí. Nyní ti, kteří mají zafixované sazby ještě, dejme tomu na rok, tak mají sazbu +/- 1.90-Kč/kWh. Tedy nárůst je cca trojnásobný a to v absolutních číslech už jako "lidovka" nevypadá. Navíc ceny jsou uvedeny bez distribučních poplatků, které činí cca ⅔ celkové ceny za kWh.

 

Válka v evropě je něco s čím nikdo nepočítal, navíc k již probíhající energetické krizi a v širších souvislostech s Covidovým obdobím, kdy došlo k přehřátí ekonomiky a následné inflaci tady máme proměnnou, kterou lze jen velice těžko kvantifikovat a nebo předvídat její konec a stejně tak ji nelze vyjmout z proměnných ovlivňující náladu na realitním trhu.

 

Vysoká inflace ať už vlastní, nebo importovaná vede lidi logicky šetřit, protože všichni musíme logicky nejprve zabezpečit svoje přímé potřeby a nároky. Je patrné, že zdražování nezbytných věcí našeho života je chápáno jako velmi důležité a nedívím se. Z tohoto důvodu naprostá většina lidí, kteří přemýšleli o nákupu nemovitosti tuto potřebu převedli do zbytné části.

 

V minulosti měl velký vliv na růst cen nemovitostí jejich nedostatek oproti poptávce, která byla obrovská. V době, a to ne příliš vzdálené byli ve výhodě prodávající. Fakticky určovali cenu nemovitostí a vybírali si komu a za kolik nemovitost prodají. Toto už neplatí! Posledním z uvedených faktorů je, že realitní trh bobtná. Jinak řečeno, nabídka zásadně převyšuje poptávku. Kupující, kteří jsou bonitní, nebo mají dostatek hotovosti si jednoznačně mohou vybírat a co víc, případně požadovat slevu.

 

Opět pro porovnání, před rokem bylo v nabídce cca 55.000 nemovitostí (prodeje i pronájmy), aktuálně jich je cca 87.000!

 

V každé době, pokud máte dostatek financí, případně jste bonitní pro banku má smysl vámi vysněnou nemovitost na bydlení koupit. Protože pokud se vrátíte ke grafu v tomto článku, tak je patrné, že predikce zhodnocení v časovém úseku se s velkou pravděpodobností splní po ozdravení trhu.

Pokud jste ovšem investor a chcete krátkodobě (spekulativně - neberte negativně) zhodnotit investici, tak Váš čas přijde až ceny budou u dna. Investoři už z poptávek téměř vymizeli a jsou si vědomi toho co se děje.

 

Nyní se nabízí říct, že by bylo moudré prodej nemovitosti odložit a působí to jako logický argument a pokud Vás k danému nevede složitá životní situace. Určitě, zní to logicky.. Pokud si řekneme A, je důležité říct i B.

 

Vraťme se ke grafu, který popisuje krizi od roku 2008 do roku 2016, jiné porovnání bohužel, nebo bohudík nemáme. Ceny se vrátili na původní nominální hodnotu až po 8 letech. A nyní to slíbené B. Je třeba brát v úvahu, že po tuto dobu je potřeba o danou nemovitost pečovat, starat se, platit hypotéku, energie a jiné. Nechceme aby nemovitost zchátrala a cenu ztratila! Tyto náklady za uplynulý čas je logicky potřeba od výsledné nominální částky odečíst. Stejně tak je potřeba brát v úvahu inflaci, že hodnota dnes obdržených peněz z prodeje má vyšší hodnotu, než stejná částka bude mít za 8 let.

Nechci působit jako věštec, který ví, jak dlouho nastalá situace vydrží, já to objektivně nevím. Pouze pracuji s empirickými daty z historie.

 

Při posledním zasedání rady ČNB (10/2022) nedošlo ke zvýšení úrokové sazby i na základě toho, že inflace údajně o nějakou desetinku klesla. Pravdou ovšem je, že 2 členové rady navrhovali zvýšení úrokové sazby o 0,75% bodu a to něčem vypovídá. Dá se předpokládat, že ČNB čeká na dopad zvyšování cen energií a jakým způsobem zasáhnou do růstu inflace. Lze skutečně očekávat, že ČNB alespoň ještě jednou do úrokových sazeb zasáhne.

 

Co je ale patrné, tak banky už ne zcela kopírují úrokovou sazbu ČNB. Může to působit jako světlo na konci tunelu, ale i jako nebezpečný krok pro nezajištění úvěru. Pravdou je, že banky přesunuly svůj core business do jiného segmentu finančnictví s vyšším ziskem v těchto segmentech. 

 

Dle predikcí ČNB by mohla být inflace pod kontrolou v druhé polovině příštího roku 2023, to na kolik se tato predikce splní musíme nechat budoucnosti.

 

Ale je naivní si myslet, že toto bude bod zlomu, že v tuto chvíli nastane raketový růst cen a vše bude opět zalité sluncem (pro prodávající). Nikoliv, bude to bod stabilizace, dost možná cenové dno trhu, které se nějaký čas udrží, dokud se nezlepší finanční situace a nevyprázdní trh, který do té doby bude patrně bobtnat.

 

Hned na úvod této části nechci nikoho strašit až děsit, ale stejně jako v předchozích částech informovat. V této části namodeluji opravdu chmurnou budoucnost, kterou si nepřeje žádná strana.

 

Představme si, že jste si v roce 2021 koupili nemovitost za už několikrát zmíněnou hodnotu 8.000.000,-Kč s 80% LTV a banka tuto nemovitost skutečně odhadla na kupní cenu a poskytla mě úvěr v hodnotě 6.400.000,-Kč.

V roce 2023 ovšem ceny nemovitostí stále klesají, do jaké úrovně to banky mohou a budou jen pozorovat neznám, ale jsem si jistý, že propad cen o 40% a více by lidé v risk-managemtu nenechalo v klidu spát.

 

Co v takovém případě? Banka si může udělat online odhad aktuální ceny (bez vás) a může po vás, jako klientovi žádat jednorázové splacení rozdílové částky oproti definovanému 80% LTV. U nemovitosti za 8.000.000,-Kč se bavíme opravdu o čísle s množstvím nul.

 

Proč by to banka měla udělat? Protože by se jí úvěr/investice do vás stala fakticky nezajištěnou a v jiné obměně by se mohl opakovat rok 2008. Neberme banku z tohoto pohledu jako toho zlého, ona to z principu udělat nechce!! A proč to udělat nechce? Důvod je vcelku pochopitelný, takto radikální postup by způsobil další příliv nemovitostí do už tak rozkolísaného trhu a tím pádem další snižování cen. A to v žádném případě není v zájmu banky.   

 

 

Příště: Rostoucí ceny nájemního bydlení

---

Spolupráce na článku: